1 - Valeur juste

La détermination d'un "juste prix"

 L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d’un bien. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.

D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Mais qu’est-ce qu’un bon prix ?

• Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.

• Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts).

L’influence de l’environnement dans l'estimation d'un bien immobilier

Dans une même ville, on peut observer des écarts entre quartiers mais aussi d'une rue à l'autre.

L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire…

> Tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.

Certains défauts coûtent chers

Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.

• Pour réaliser l’estimation d'un bien immobilier, évaluer les points forts et les points faibles du bien permettent de déterminer un prix au mètre carré.

En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote).
Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement.

• Les agents immobiliers disposent d’outils d’évaluation leur permettant de travailler en toute objectivité.

Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou une montagne, permettra de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20 %.

Pour une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15 % du m² dans l'estimation de votre bien immobilier.

A contrario, un rez-de-chaussée se vendra jusqu’à 25 % moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble mais situé au 4^e étage. Comptez 30 % de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10 % s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).

Source FNAIM